Die Mietkaution soll Vermieter gegen Schäden oder Mietrückstände absichern. In der Praxis führt gerade dieses Sicherheitsversprechen jedoch regelmäßig zu Diskussionen, weil Vermieter die Kaution oft länger behalten, als rechtlich zulässig ist – oder unzulässige Abzüge vornehmen. Für Mieter ist deshalb wichtig zu wissen: Die Kaution ist dein Geld, nur vorübergehend hinterlegt. Und ihre Herausgabe ist klar geregelt.
Wann Vermieter die Kaution zurückzahlen müssen
Grundsätzlich muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sobald das Mietverhältnis beendet ist und alle Ansprüche geklärt sind. Das umfasst drei Punkte:
- Wohnungsrückgabe erfolgt
- Betriebskosten für das zurückliegende Jahr sind absehbar oder abgerechnet
- Eventuelle Schäden oder Mietrückstände sind geprüft
Die Kaution darf nur so lange zurückgehalten werden, wie objektiv notwendig ist, um offene Ansprüche zu prüfen.
Wie lange der Vermieter die Kaution einbehalten darf
Die Rechtsprechung spricht bei der Rückzahlung der Mietkaution von einer „angemessenen Prüfungsfrist“, innerhalb derer der Vermieter prüfen darf, ob noch offene Ansprüche bestehen. In der Praxis hat sich dafür ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten nach dem Auszug etabliert. Nur wenn noch strittige oder offene Betriebskosten zu erwarten sind, darf der Vermieter einen Teilbetrag länger zurückhalten – aber auch dann nur in angemessenem Umfang.
Entscheidend ist: Der verbleibende Rest der Kaution muss trotzdem ausgezahlt werden. Der Vermieter darf also nicht die gesamte Summe blockieren, nur weil eine zukünftige Nebenkostenabrechnung noch aussteht.
Wann Abzüge erlaubt sind – und wann nicht
Vermieter dürfen die Kaution nur für berechtigte Forderungen verwenden. Dazu gehören:
- Mietrückstände
- Nebenkostennachzahlungen, sofern plausibel
- echte Schäden, die der Mieter verursacht hat
- unterlassene Schönheitsreparaturen, aber nur wenn sie wirksam vereinbart waren
Nicht erlaubt sind Abzüge für:
- normale Abnutzung (z. B. Laufspuren, übliche Wandabnutzung)
- unwirksame Schönheitsreparaturklauseln
- Modernisierungskosten
- Planungs- oder Verwaltungskosten des Vermieters
- vermeintliche „Pauschalen“
Viele Vermieter verlangen etwa pauschal das Streichen der Wände – das ist aber nur zulässig, wenn der Vertrag eine rechtlich gültige Klausel enthält. Viele ältere Klauseln sind unwirksam, was Mieter oft nicht wissen.
Wie du deine Kaution beschleunigt zurückbekommst
- Übergabeprotokoll anfertigen
Ein detailliertes Protokoll ist Gold wert. Es zeigt, dass die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben wurde. - Offene Forderungen klären
Beispielsweise letzte Miete, Nebenkostenvorauszahlungen oder vereinbarte Kleinreparaturen. - Schriftlich an die Rückzahlung erinnern
Nach 4–6 Wochen kann eine höfliche, aber klare Erinnerung sinnvoll sein. - Angemessene Frist setzen
Oft reichen 7–14 Tage, um Vermieter in Bewegung zu bringen. - Verzugszinsen einfordern
Nach Ablauf der Frist gerät der Vermieter in Verzug – es entstehen gesetzliche Zinsen, die du verlangen darfst.
Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Bleibt die Kaution trotz Fristen aus, gibt es mehrere Schritte:
- Schriftliche Mahnung per Einschreiben
- Zinsberechnung beilegen
- Rechtsberatung (Mieterverein, Anwalt)
- Kaution einklagen – oft erfolgreich ohne großen Aufwand
Gerichte urteilen regelmäßig zugunsten der Mieter, wenn Vermieter unbegründet zurückhalten. Viele Vermieter zahlen spätestens nach einer formellen Mahnung.
Warum du ein Übergabeprotokoll unbedingt brauchst
Das Protokoll entscheidet in vielen Fällen, wer am Ende Recht hat. Steht dort, dass die Wohnung „ordnungsgemäß übergeben“ wurde, ist der Vermieter in der Nachweispflicht. Ohne Protokoll kann er behaupten, Mängel seien erst später entdeckt worden. Deshalb: Fotos, Videos und Zeugen schaden nie.
Fazit
Die Mietkaution ist ein wichtiger Schutzmechanismus – aber sie gehört weiterhin dir. Vermieter dürfen sie nur für berechtigte Forderungen einbehalten und müssen den Großteil innerhalb weniger Monate auszahlen. Mit einem sauberen Protokoll, klaren Fristen und einer sachlichen Kommunikation lassen sich viele Konflikte vermeiden. Und wer seine Rechte kennt, bekommt die Kaution in der Regel ohne großen Aufwand zurück.
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